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房地產期房拍賣須知

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房地產期房拍賣是指房地產開發企業將已取得《商品房預售證》的在建工程通過拍賣形式預售的一種特殊市場行為。除具有一般房地產拍賣政策性強、價值高昂、產權關系復雜等特性外,同時具有實行現狀不確定、市場不穩定、前景難預測、環境易變異、后續工作多等特點。因此,在運作期房拍賣過程中,為更好保護拍賣當事人的合法權益,拍賣人除根據《拍賣法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市商品房管理辦法》、《合同法》等有關法律法規規定操作外,還應充分了解拍賣期房的自身特性,并進行市場分析。同時把握房地產、市場的發展趨勢,以制定合理的拍賣程序。現就期房拍賣具體實施中應重視的幾個環節淺析如下: 

  一、提供產權文件〓核實產權關系 


  期房拍賣作為房地產開發企業預售商品房的一種特殊形式,具有較大的風險性與投機性,并且從拍賣成交到房屋竣工交付結算有較長的一段時間,從而可能影響買受人的切身利益。因此拍賣人在接受期房委托拍賣前,必須根據2001年8月15日建設部《城市商品房管理辦法》等法律規定要求房地產開發企業提供下列文件與資料: 


  1、開發企業的《營業執照》及法人身份證明; 


  2、房地產企業開發資質等級證書; 


  3、《商品房預售許可證》與《建設工程規劃許可證》; 


  4、《工程施工許可證》、工程施工圖紙及配套資料; 


  5、《國有土地使用權證》及土地出讓金交付收據(或證明);


  6、《商品房買賣合同》樣本; 


  7、書面提供拍賣期房的位置、數量、房屋竣工交付日期、付款期限、結算方式等; 


  8、其他相關資料。 


  拍賣人對委托人提供的文件與資料進行核查,是保證期房拍賣得以順利進行和拍賣成交后順利交付結算的重要環節。一般情況下核查的主要內容有:文件是否真實;出讓金是否已支付;產權是否依法登記;批準文件是否齊全;工程量是否已完成25%以上;是否存在抵押行為;面積與圖紙是否準確;現場勘查等。 


  二、了解市場行情〓合理確定底價 


  對拍賣期房確定合理的拍賣底價和起拍價是決定拍賣成功與否的主要環節,是期房拍賣程序中必不可少的一項工作,也是拍賣人與委托人正式簽定委托拍賣合同前極其重要的一個環節。 


  期房拍賣底價的確定不同于一般房地產以評估價為參考來確定底價,由于其本身的特殊性所決定,很少有相類似的房屋作參考,因此僅能通過市場調查,綜合考慮影響期房價格的一般因素(指行政、人口、社會、心理、經濟等因素)、區域因素(指城市規劃發展與限制、供求狀況、商業繁華度、配套設施、交通狀況、公益設施、環境等因素)和個別因素(指開發規模、位置、建筑外觀、內部結構、朝向、人文景觀、臨街狀況等因素),并結合房地產市場買賣交易情況、開發商投入成本等來確定底價。開發商提出的期望價作參考,通過市場調查、結合各種因素將期望價下調10%~30%來確定底價,而起拍價則以期望價下調20%~50%來確定,以吸引更多的競買人。


  三、接受拍賣委托〓簽定委托合同 


  簽定拍賣委托合同是整個拍賣活動中的一個關鍵環節。在具備接受拍賣委托條件后,拍賣人與委托人應當按照《拍賣法》的要求,結合拍賣期房的特點簽定委托拍賣合同并對有關事項進行明確。合同內容應包括:委托人、拍賣人名稱,住所等;雙方的權利與義務;期房名稱、坐落、建筑面積、數量、用途、年限、竣工日期;交付方式、時間;拍賣款結算、按揭貸款方式;拍賣費用、傭金結算支付方式;拍賣方式與期限;中止和終止條件;違約責任;簽約日期與合同時效;拍賣底價;其他需約定的事項;相關的附件。


  四、引人按揭機制〓編制拍賣資料 


  引進按揭貸款機制是迎合工薪階層的購房需要,也是吸引更多競買人的需要,其不但可以減輕買受人的一次性付款壓力,還可以提高拍賣成交價格。因此引入按揭貸款機制是期房拍賣必不可少的一道程序。 


  拍賣資料是競買人了解拍賣期房的主要依據,編制完整、精美的拍賣資料是拍賣企業實力的基本體現,也是減少拍賣成交后糾紛的主要保證。因此,拍賣人在制作期房拍賣資料時必須根據委托人提供的文件與資料,詳實的予以描述,不要有模棱兩可、不真實的語言,并要說明資料僅供參考以實物為準等。 期房拍賣資料內容應包括:拍賣期房示意圖、拍賣公告、拍賣須知、競買人資格申請書、競買人資格確認書、拍賣成交確認書(樣本)、商品房買賣合同(樣本)、總體平面布局圖、期房效果圖、工程施工圖紙、商品房預售證與土地證等證件、其他相關資料。 


  五、發布拍賣公告〓接受咨詢登記 鑒于期房拍賣涉及投資大、風險高、預測難等特殊性,拍賣前競買人須做標的調查咨詢、資金籌措等準備工作。因此拍賣公告的發布時間應在半個月至一個月為宜,以給想參加競買的人盡可能多的準備時間。公告發布方式可采用報紙刊登、電視播放、報紙夾送、傳單發送、 老客戶寄送、網上發布、短消息發送等形式相結合發布。


  拍賣公告內容要準確、精練,要針對不同的期房、不同的競買對象,用不同的方式在不同的媒體上發布,同時要將盡可能詳盡地拍賣資料提供給競買人。應派對標的情況熟悉的人員專門負責接待競買人的咨詢與登記,并要做到口徑一致,回答專業,要善于發現拍賣期房的優點,以增強買家的信心。必要時要有較好的廣告策劃,以發現和尋找潛在的競買人。同時充分利用好員工的社會網絡和社會關系,尋求可能的競買人。


  六、精心組織拍賣〓簽定成交合同 


  拍賣會應嚴格按拍賣公告的時間,地點以正常的拍賣程序、規則對拍賣期房進行公開競價。拍賣師應根據前期工作對競買人的了解,控制加價幅度和確定競飛翔人是否有無再加價的潛力,要充分發揮拍賣對價格的發現功能。


  拍賣成交后,拍賣人必須當場立即與買受人簽定《拍賣成交確認書》,同時要求買受人憑《拍賣成交確認書》與委托人簽定《商品房買賣合同》,以確認拍賣人、競買人、買受人三方在成交后的權利和義務。 


  七、實施全程服務〓樹立企業形象 拍賣行工作的本質其實就是一種中介行為,為拍賣的委托人和競買人雙方做好全程服務應成為拍賣工作的重要理念。全程服務包括:做好前期各方面協調和服務工作、作好拍賣價格形成的各方面工作及提供完善的售后服務。 


  良好的全程服務有利于拍賣行提高服務質量,擴大服務范圍,爭取客戶和樹立企業良好形象。期房拍賣只有嚴格按照《拍賣法》以及相關的房地產法律、法規和規定制定相應操作程序認真執行,才能使期房拍賣工作順利進行,使拍賣行業得到健康發展。


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